Mercato immobiliare, Eurozona a rischio bolla

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In passato, detenere immobili residenziali nelle grandi città del mondo era un modo sicuro per accumulare ricchezza. Nonostante ci siano stati anche periodi di flessione lunghi e persistenti, negli anni successivi al 1950 le valutazioni immobiliari nelle economie più avanzate sono cresciuti molto di più dell’inflazione, e nei centri principali la rivalutazione nel lungo termine è stata ancora maggiore, perché negli ultimi decenni nelle città i prezzi degli immobili sono cresciuti ad un ritmo più rapido rispetto alle proprietà nelle zone di provincia circostanti.

I redditi non tengono il passo

Il trend positivo di rivalutazione in termini reali non può però più essere dato per scontato: persistono ancora i fattori che hanno favorito il mercato residenziale nella città, come l’urbanizzazione, la rivoluzione digitale e la diminuzione dell’offerta, ma negli ultimi anni i prezzi sono cresciuti ad un ritmo superiore a quello dei redditi. La bassa disponibilità reddituale rappresenta uno dei rischi maggiori per la tenuta dei prezzi nei maggiori centri urbani, poiché nel momento in cui i lavoratori non possono permettersi un appartamento con un ragionevole accesso al mercato locale del lavoro, l’attrattività e le prospettive di crescita della città in questione vengono meno.

Le città più care del mondo

E spesso in contesti di questo tipo sono intervenute misure di regolamentazione atte a frenare ulteriori salite dei prezzi degli immobili, misure che hanno già innescato correzioni di mercato nelle città maggiormente surriscaldate, come rileva l’Ubs Global Real Estate Bubble Index 2019, studio curato dal Chief Investment Office di Ubs Global Wealth Management, che ogni anno analizza i prezzi degli immobili residenziali nelle 24 principali città del mondo. Secondo il report le città a più alto rischio bolla sono Monaco di Baviera, Toronto, Hong Kong e Amsterdam. Francoforte e Parigi sono le new entry nella parte alta della classifica a rischio bolla, mentre per contro a Londra il rischio è diminuito dopo le ultime correzioni dei prezzi, e ora la capitale britannica si colloca nella categoria delle città solo sopravvalutate. Anche le valutazioni a Vancouver, San Francisco, Stoccolma e Sidney hanno registrato un netto calo, così come New York e Los Angeles, mentre i prezzi a Singapore sono rimasti sostanzialmente invariati e Chicago è l’unica metropoli sottovalutata tra le 24 analizzate.

Rischio bolla nell’area euro, Milano in controtendenza

Con l’eccezione di Milano, negli ultimi quattro trimestri le città dell’Eurozona hanno registrato la crescita dei prezzi più significativa, guidata da un contesto di crescita economica robusta e dai bassi tassi di interesse. Come già evidenziato, le valutazioni di Monaco, Amsterdam, Francoforte e Parigi hanno raggiunto delle vette mai raggiunte prima e sono quindi entrate nel territorio a più alto rischio bolla. A Milano invece la ripresa del mercato immobiliare sta acquistando velocità ma si trova ancora in una fase iniziale del ciclo. I prezzi hanno iniziato a salire, mentre al contempo si stanno riducendo i tempi medi di vendita. I prezzi al netto dell’inflazione sono saliti di circa l’1%, ma rimangono ben al di sotto dei picchi del 2007. Anche se il trend demografico in Italia rimane debole, continua ad aumentare la popolazione complessiva che risiede in città e nell’area metropolitana circostante. Inoltre la combinazione data da condizioni finanziarie attraenti, interesse da parte degli investitori esteri in aumento e convenienza del mercato immobiliare milanese rispetto alle altre città europee sono ulteriori fattori che supportano la domanda.


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