Mattone in ripresa

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Si avvicina il punto di svolta per il mercato immobiliare italiano. E’ quanto emerge dall’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma presentato il 21 Marzo scorso a Milano. Il rinnovato dinamismo delle compravendite non ha però ancora trainato i prezzi, che registrano una variazione positiva solo sul mercato milanese.

A inizio 2018 l’indice medio di performance del segmento abitativo, risultante dall’andamento dei 13 mercati intermedi, ha continuato a recuperare posizioni portandosi su valori prossimi al punto di “equilibrio ciclico” e questo secondo l’istituto di ricerca può essere considerato il punto di svolta da una condizione recessiva a una espansiva. Questo vale in particolare per il segmento residenziale, mentre gli altri segmenti si sono mossi in controtendenza come si può desumere dall’indice di performance, la cui intensità delle componenti è ancora lontana dai livelli medi registrati nel periodo di osservazione.

Sul fronte dei prezzi, per Nomisma “al dinamismo delle transazioni non ha fatto riscontro un’analoga tendenza dei valori che hanno, invece, continuato a flettere anche nei primi mesi del 2018”. Questa debolezza, secondo l’istituto di ricerca, è da imputare a una combinazione di retaggio del passato, caratterizzato da una generalizzata sopravvalutazione degli immobili, e di fragilità correnti, legate alla composizione della domanda e alla dipendenza delle compravendite dall’erogazione di mutui. “Lo smaltimento delle tossine accumulate” spiega ancora Nomisma “rappresenta un processo molto più lungo e complesso di quanto accaduto in passato, appesantito dall’inefficienza di un mercato in cui molti operatori hanno preferito salvaguardare teoriche ricchezze e coperture piuttosto che fare prontamente i conti con la realtà”. Da qui trae origine l’ulteriore calo dei prezzi registrato sia nelle aree urbane maggiori a fine 2017 sia in quelle intermedie agli inizi del 2018.

La situazione peggiore si riscontra sul versante delle unità immobiliari di impresa, dove la domanda è decisamente inferiore rispetto a quella delle abitazioni, situazione aggravata da una minore propensione del sistema bancario a finanziare i mutui richiesti dalle aziende. Al contrario il mercato corporate ha dimostrato una rinnovata vivacità, grazie alla robusta presenza di investitori stranieri che ha compensato la debolezza della componente domestica: nel 2017 infatti gli investimenti esteri in Italia hanno toccato quota 7,6 miliardi di euro.

Scendendo nel dettaglio, nel 2017 le compravendite il Italia si sono attestate poco sotto le 543mila unità con riferimento alle abitazioni, e oltre le 55mila per le attività produttive (10.500 uffici, 32.800 negozi e 12.000 tra magazzini e capannoni). Per quanto riguarda le locazioni Nomisma segnala il crescente ottimismo degli agenti interpellati, sospinto da un ritorno della domanda che non risulta circoscritto al solo mercato residenziale, ma che si sta estendendo anche alla componente di immobili da locare per le attività produttive.

Quali sono i requisiti considerati prioritari nella scelta di un immobile? Dai sondaggi condotti dall’istituto bolognese su campioni di famiglie intenzionate ad acquistare un’abitazione propria emerge come al primo posto si posizionino i bassi costi di gestione e manutenzione della casa, seguiti dal comfort degli ambienti e dalla sicurezza. Di converso, non vengono considerate importanti le dotazioni comuni.

Complessivamente le famiglie italiane sono proprietarie di circa l’81% del patrimonio residenziale, comprensivo di prime e seconde case, per un controvalore complessivo di 4.632 miliardi di euro. Il calo dei prezzi dovuto alla fase congiunturale negativa ha comportato una perdita di valore della ricchezza reale in abitazioni del 7% negli ultimi 5 anni (variazione desunta dalle statistiche Istat sulla ricchezza reale e finanziaria, e che risulta di entità contenuta se confrontata con le statistiche Nomisma, da cui risulterebbe un calo di valore del patrimonio del 16%). La strada del recupero è ancora lunga.


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