Immobiliare, cresce il rischio bolla ma non a Milano

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Il rischio di una bolla nel mercato immobiliare residenziale in numerose metropoli del mondo sviluppato è aumentato negli ultimi cinque anni in modo significativo. E’ quanto emerge dal report “UBS Global Real Estate Bubble Index 2017”, redatto dal Chief Investment Office di UBS Wealth Management, che ogni anno analizza i prezzi degli immobili residenziali in 20 tra i principali centri finanziari in Europa, Nord America, Asia e Oceania.

Nel mercato immobiliare le bolle nei prezzi sono un fenomeno periodicamente ricorrente. Con il termine “bolla” si fa riferimento a una sostanziale e duratura asimmetria nei prezzi di un’asset, la cui esistenza non è riscontrabile fino a quando questa non scoppia. Nel mercato immobiliare però, osservando i dati storici, emergono alcuni schemi ricorrenti che segnalano degli eccessi e che possono aiutare a stabilire se iniziano ad esserci segnali di sopravvalutazione. I segnali tipici includono un disallineamento dei prezzi degli immobili rispetto ai redditi e agli affitti, e distorsioni dell’economia reale, come un boom dei prestiti e dell’attività edilizia. L’UBS Global Real Estate Index misura il rischio di una bolla sulla base di questi indicatori. Anche nel caso in cui i segnali siano molto chiari, l’indice non è ovviamente in grado di prevedere né se né quando si verificherà una correzione, perché eventuali cambiamenti nelle dinamiche macroeconomiche, nel sentiment degli investitori, o variazioni nell’offerta potrebbero fare da detonatore per un calo dei prezzi.

Nel dettaglio, il report evidenzia che in testa alla classifica 2017 delle città a rischio bolla si posiziona Toronto, dove i prezzi reali degli immobili negli ultimi cinque anni sono aumentati del 50%, e di oltre il 10% solo nell’ultimo anno. Stoccolma, Monaco di Baviera, Vancouver, Londra e Hong Kong si confermano a rischio bolla; a queste si è aggiunta Amsterdam, che lo scorso anno era solo sopravvalutata. Le valutazioni sono tirate anche a Parigi, San Francisco, Los Angeles, Zurigo, Francoforte, Tokio e Ginevra. Per contro, il mercato immobiliare appare correttamente valutato a Boston, Singapore, New York e Milano, mentre l’unica città ad essere sottovalutata è, come lo scorso anno, Chicago.

Secondo il rapporto, Milano è la città che tra le metropoli europee offre le valutazioni più interessanti. Per fare un esempio, un professionista qualificato nel settore dei servizi deve lavorare in media solo 5,7 anni per permettersi un appartamento di 60 metri quadrati, contro gli oltre 10 anni per un immobile analogo a Parigi e i 16 anni a Londra. I prezzi reali degli alloggi rimangono circa il 30% al di sotto del livello del 2007, perché la lenta crescita economica dell’ultimo decennio ha continuato a penalizzare la ripresa dell’immobiliare residenziale. Gli ultimi dati segnalano tuttavia un miglioramento nelle prospettive e un aumento costante dell’occupazione in Lombardia, che a sua volta sosterrà i redditi; UBS ritiene pertanto che i prezzi delle case siano destinati a salire.

Nel resto d’Europa, invece, la situazione si sta surriscaldando. Negli ultimi quattro trimestri l’UBS Global Real Estate Bubble Index infatti è salito in tutte le città europee oggetto dello studio, con forti incrementi ad Amsterdam, Francoforte e Monaco di Baviera.

Claudio Saputelli, head of Global Real Estate del Chief Investment Office di UBS Wealth Management, spiega così le attuali dinamiche del mercato immobiliare: «Il miglioramento della situazione economica generale, in parte accompagnato dalla solida crescita dei redditi nelle principali città, si è unito a costi di finanziamento eccessivamente bassi, dando luogo a una sostenuta domanda di alloggi nelle metropoli». E, dato che nelle città più interessanti l’offerta è sempre soggetta a limitazioni, si è assistito a un’impennata dei prezzi. Il binomio tra costi di finanziamento bassi e aspettative rialziste ha spinto le valutazioni alle stelle, esacerbando il pericolo di bolle locali.

 


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