Bolla immobiliare, le città più a rischio

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Dove scoppierà la prossima bolla immobiliare? Quali sono le città più a rischio? A tentare di dare una risposta è il Chief Investment Office di Ubs Global Wealth Management, che ogni anno pubblica il “Global Real Estate Bubble Index”, una ricerca che analizza l’andamento del mercato immobiliare residenziale nelle venti piazze finanziarie più importanti a livello internazionale e individua dove gli squilibri dei prezzi sono maggiori e dove iniziano ad emergere le prime crepe nelle valutazioni.

Le città nelle quali il rischio bolla appare al momento più elevato sono Hong Kong, Monaco di Baviera, Toronto, Vancouver, Londra e Amsterdam. Squilibri crescenti si riscontrano anche a Stoccolma, Parigi, San Francisco, Francoforte e Sidney. I prezzi sono elevati a Los Angeles, Zurigo, Tokyo, Ginevra e New York. Al contrario, i prezzi degli immobili a Boston, Singapore e Milano appaiono equi, mentre il mercato di Chicago, come avviene da alcuni anni, si conferma sottovalutato.

Il mercato immobiliare a Milano

Secondo il report Milano risulta la seconda città più sottovalutata del mondo e quella con la più alta accessibilità immobiliare in Europa. I prezzi hanno cominciato ad aumentare moderatamente in centro e nelle zone adiacenti e il tempo necessario per vendere un immobile è nettamente diminuito, ma le quotazioni al netto dell’inflazione rimangono inferiori ancora di circa il 30% rispetto ai massimi del 2007. Nonostante le condizioni di finanziamento favorevoli e la più elevata accessibilità economica in Europa, la ripresa del mercato immobiliare è solo agli inizi. «In assenza di una maggiore prevedibilità del contesto politico italiano e di un’accelerazione della crescita della popolazione», commentano gli analisti di Ubs «non ci aspettiamo un netto incremento della domanda».

Il problema dell’accessibilità

Il multiplo prezzo medio/reddito delle città analizzate ha subito un’impennata, passando da 5,5 nel 2008 a 7,5 nel 2018. Questo significa che la maggior parte delle famiglie non guadagna più abbastanza per acquistare un immobile in una di queste città, a meno che non disponga di un’eredità consistente. Per acquistare un appartamento di 60 metri quadrati a Hong Kong oggi, per esempio, sono necessari 22 anni di lavoro. Nel 2008 ne bastavano 12. Mentre le quotazioni immobiliari diventano troppo elevate per i cittadini, negli ultimi cinque anni sono stati varati regolamenti integrativi in quasi tutte le città, che vanno dall’applicazione di tasse di bollo a misure di controllo degli affitti. Queste normative, unitamente all’inasprimento delle condizioni di finanziamento, potrebbero mettere bruscamente fine a un boom immobiliare, come dimostra il caso di Sydney. Nel complesso, la bassa accessibilità degli immobili ostacola il potenziale di crescita delle città a lungo termine e potrebbe indurre gli investitori a rivedere le loro aspettative sui futuri guadagni in conto capitale.

Il momento della cautela

Negli ultimi cinque anni, l’acquisto di immobili residenziali è stato un ottimo investimento: il rendimento medio nei maggiori centri finanziari è stato del 10% all’anno e ha generato redditi da locazione e utili da aumenti dei prezzi. Per i prossimi anni però il contesto sembra meno favorevole. Nel corso dell’anno scorso il boom dei prezzi nelle città chiave ha perso in intensità e ampiezza, mentre i prezzi al netto dell’inflazione hanno iniziato a scendere in circa la metà delle città analizzate, con cali di oltre il 5% in termini reali a Londra, Stoccolma e Sidney. Alla luce di tutto ciò, Ubs raccomanda di usare cautela nell’acquistare immobili residenziali nella maggior parte delle città principali dei mercati sviluppati.


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